关于调研报告，大家一定要按照上级的命令，制定出符合实际情况的调研计划，为切实有效地开展调查研究，需要结合实际写调研报告，淘范文网小编今天就为您带来了2023物业管理调研报告5篇，相信一定会对你有所帮助。
2023物业管理调研报告篇1
随着物业管理法规的不断完善，业主、使用人法制观念的不断增强，管理部门监督管理力度不断加强，居住小区违法搭建情况得到了有效控制。但是在部分居住小区依然存在着擅自在天井、庭园、阳台等部位搭建违法建筑物和构筑物，擅自占用公共部位、损坏房屋承重结构等现象，特别是一些高档小区居民入住后，出现了比较严重的违法搭建情形，如有的业主、使用人擅自在房屋平台搭建阳光屋，甚至加层、改建、扩建、开挖地下室，不但严重破坏了小区的整体规划与和谐的环境，还影响了相邻业主、使用人的日常生活，引发了不少矛盾纠纷。
一、华阳地区居住物业装修存在的主要问题
近几年，随着房地产二、三级市场的活跃，高档商品房住宅中二次装修开始增多，由此各类违章行为和违章搭建时有发生，引起社会的重视，从房地办目前所掌握的'情况分析，主要有以下几个特点：
（一）业主将原房屋从里到外彻底进行装修或改建，改变了原始设计风格，如外墙立面安装玻璃幕墙，将承重墙拆除后重新扩建，底层门厅、平台搭建成房间等等，违章面积在10～60m2不等。
（二）使用的装饰材料比较高级、新颖，凡装修过的房屋均超过原房屋设计标准，对小区环境影响相对较小，与周边房屋的格局能基本保持一致。
（三）相邻关系矛盾不特出，业主委员会一般也不直接干涉，只是对过分超出范围的违章建筑反响较大。
（四）由于业主身份比较特殊包括一部分系境外业主，物业公司较难直接进行劝阻，怕影响管理费的正常交付。
基于以上现状从物业公司反映：认为政府管理部门处罚力度不够，对违章户的处罚达不到威慑作用，另外迫于管理费拖欠，只能劝阻，无法阻止施工，否则发生冲突物业公司很被动。
然而作为搭建的业主却认为：由于房屋设计在使用上不尽合理，且已陈旧，所以当新购房业主入住或原业主二次装修时，往往请专业装潢设计单位对房屋重新按个性化进行室内布局，加之在经济上有支付能力，使上述违章行为时有发生，由于示范效应，对其他业主影响较大，有趋同倾向。
二、进一步加强物业装修网格化管理的建议
（一）各物业管理公司应当加强对住宅装修的指导和监督
1、加强规范装修行为的宣传和指导
物业管理公司应当依据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》的规定和《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》、《住宅使用公约》或《业主公约》的约定，履行对业主装修住宅的管理职责，并制订《住宅装修须知》，配备相关的专业人员，加强对业主装修住宅的宣传、指导和监督。
指导物业管理公司将《住宅装修须知》在所管理的物业小区内一并公告。同时，把《住宅装修须知》送达物业管理区域内待装修的业主或使用人并签收。
2、加强住宅装修前的管理
要求物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续时，必须告知《条例》中规定的不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为。禁止敲凿的部位以及不得擅自随意安置空调室外机和安装防盗设施等注意事项。
业主或使用人在装修住宅前，要求其将施工单位、施工期限、装修内容（包括住宅装修设计图、施工方案）等书面告知物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。
要求物业管理公司对业主或使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改意见。
为加强对施工单位装修行为的管理，物业管理公司可与住宅装修施工单位签订《住宅装修管理协议》。
3、加强对住宅装修活动的日常巡视和监督
物业管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导、监督和管理。当有业主或使用人已入住的，应当督促装修的业主、使用人或施工单位遵守施工作业时间，晚间18:00时至次日上午8:00时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。
物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的，每天应当加强现场巡视和检查（包括节假日）并做好记录，发现违规现象，应当及时采取有效措施进行劝阻、制止并督促改正。
对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位，物业管理公司应当及时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。同时，物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工。
4、加强知法、守法和履约意识
物业管理公司应当督促业主或使用人遵守《条例》等相关规定、遵守《住宅使用公约》或《业主公约》的约定。
物业管理公司与住宅装修单位签订协议》的，应当督促其履行《协议》。在住宅装修施工完成后，物业管理公司应当及时收回小区临时出 入证。对造成房屋和设施设备损坏的，物业管理公司应当责成责任人及时进行修赔。
物业管理公司对住宅装修单位的违约行为，可依据《协议》的约定，直接向人民法院提起民事诉讼。
在未成立业主委员会的住宅小区，业主或使用人违法装修经劝阻。制止无效的，房产开发商或相关业主或使用人可依据《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公约》的约定，直接向人民法院提起民事诉讼。
（二）业主委员会应当发挥自治管理作用
业主委员会应当经常检查物业管理公司的管理和服务状况，督促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和约定，及时调解装修不当 引起的相邻纠纷，对业主或使用人违法行为进行劝阻、制止并督促其整改。
对业主或使用人违反《业主公约》劝阻无效的，经业主大会或业主代表大会通过，业主委员会可向人民法院提起民事诉讼。
（三）各区县房地局应当加强对违法装修的行政执法
区房地局不断完善行政执法工作程序。对物业管理公司不履行法定管理服务和义务等行为，应当根据《条例》和《规定》的相关规定责令其改正，并可处相应的罚款。对物业管理公司违反《条例》和《规定》情节严重的，区县房地局可作出降低资质等级的处罚，直至吊销资质证书。
区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉，应当及时受理、立案并到现场调查、取证。核实，经核查属实的，根据《条例》的相关规定，责令其限期改正，可并处相应的罚款。
2023物业管理调研报告篇2
市人大常委会于8月25日至27日在市人大常委会主要领导的带领下，组织部分市人大代表对我市物业管理工作进行了三天的调研。调研组集中听取了市房产管理局、市房地产开发（集团）有限公司、乌鲁木齐城市建设综合开发公司关于物业管理情况的工作汇报，随后分四个组到天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区四个中心城区进行调研，分别听取了各区建设局的情况汇报，并和街道办事处、社区、小区业主委员会、物业公司及小区居民进行了座谈，幷进行了实地查看，发放相关调查表上千份。
一、我市物业管理的现状
近年来，随着房地产业的发展及城市化进程的加速，物业管理服务行业呈现出快速发展的态势，居民对物业管理服务的需求也日益提高。目前，我市取得资质的物业企业476家，实行物业管理服务的住宅小区、大厦、商业区、工业区等项目共有2589个，总建筑面积5195万平方米，从业人员3万余人，服务近50余万户、150万余人，占应服务对象的50%左右。其中，通过我们发放的物业管理情况调查表了解到，我市四个中心城区共有居民住宅小区3570个，实行物业管理的小区865个，成立业主委员会的小区104家，物业费收取率80%左右，物业管理行业已成为我市城市建设和城市管理的重要组成部分。
为规范我市物业管理工作，市人大常委会于2003年3月制定出台了《乌鲁木齐市物业管理条例》（以下简称《条例》），该《条例》的出台为我市物业管理工作提供了有力的法规保障。为贯彻落实《条例》精神，市政府及物业管理部门做了大量的工作，保障了《条例》的贯彻实施，推进了我市的物业管理工作。
调研结果表明，目前我市物业管理的现状是：对《条例》贯彻执行的力度不够、管理体制不顺、机构不健全，这些问题造成物业管理新旧矛盾不断发生，影响了物业管理工作的顺利进行，对我市的社会稳定和安定团结也造成了一定影响。
二、我市物业管理工作存在的主要问题
（一）市政府物业管理职能不到位，体制不健全，对物业管理企业缺乏有效的监管，小区居民物业管理纠纷得不到及时解决。目前我市承担物业行政管理职责的部门是房产局物业监管处，管理人员只有3人，各区（县）是由建设局兼管此项工作，没有设置专门机构和专人管理。近年来，我市住宅小区发展迅速，加上公共租赁房、廉租房及经济适用房的管理工作，现有的行政管理人员远远不能满足当前物业管理的需要，各区（县）建设局物业管理人员又都是兼职，加之个别管理人员缺乏责任心，管理不到位，对物业管理中出现的各种矛盾和问题没有及时地进行解决，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。而真正与小区居民日常接触的街道办事处和社区居委会却没有明确的物业管理法定职责，全市物业管理没有形成上下有效的管理体制。另一方面，国家建设部在20xx年修改的《物业管理企业资质管理办法》中取消了对物业服务企业的年检制度，因此对物业服务企业缺乏有效的监管措施，准入门槛较低，致使物业服务企业发展迅速但规模过小，综合实力弱，专业水平低，服务效益差，和业主矛盾纠纷不断。
（二）业主委员会成立难，部分已成立的业主委员会并未在物业管理中发挥应有的作用。从调研的结果看，我市四个中心城区成立业主委员会的小区在3%左右，无论是业主本身还是物业服务企业都表示，依法成立业主委员会难度大，其主要原因是：业主法律意识不强，对业主大会、业主委员会的作用发挥、维权意识、自我管理等认识不到位，对成立业主委员会缺乏积极性；我市许多住宅小区都属于前期物业管理，除部分小区是房产开发商通过招投标聘用物业服务企业外，大多数物业服务企业为房产开发商的子公司，因开发商不配合，无法成立业主委员会；有些小区是分期开发、有些小区又属于开发规模较大，小区内业主成份复杂、人员流动性大，难以召开业主大会，无法成立业主委员会。有些小区虽然成立了业主委员会，但在目前的实际运作中，业主委员会的维权、监督和协调作用并没有体现出来：一是业主委员会的维权意识差；二是业主委员会缺乏监督机制；三是部分业主委员会不能很好地起到业主与物业服务企业之间桥梁与纽带作用；四是业主委员会人员素质参差不齐，年龄偏大，文化水平不高，缺乏相关法律法规知识的培训学习，在实际工作中违规现象时有发生，这些因素导致业主委员会不能在物业管理中发挥应有的作用。
（三）物业管理企业整体素质不高，服务水平有待加强。我市的400多家物业管理企业中，大多数物业管理企业的经营是在微利、持平乃至亏损的情况下运行，究其原因，主要是从事物业管理的企业数量偏多但规模都比较小，不能有效地把管理与服务有机结合起来。部分物业管理企业提供的服务尚不能满足业主的要求，如管理不规范、高收费低服务、屡屡侵犯业主合法权益，个别小区还存在不按规定乱收费等现象。一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设,既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，也没有建立严格的各级各类人员岗位职责、工作标准和考核标准，导致物业管理服务质量不高，这些问题在一定程度上制约着物业管理行业的健康发展。
（四）部分小区基础设施不配套，整体布局不合理，硬件条件相对落后。我市现有852个小区是在计划经济时期修建的直管公房、统建房和单位修建的福利房，这些住宅区面广量大，建设标准普遍不高，历史欠账多，居住对象多为弱势群体，无法开展规范的物业管理工作，各种矛盾问题突出。具体表现在：一是小区普遍存在着住房产权形式多样性，房屋遗留问题复杂化；二是小区配套设施不齐全，整体布局先天不足，水、电、暖供应管线老化，跑、冒、滴、漏现象严重，总表与分户表费用差额无人承担；三是小区安全防范设施匮乏，大多是开放式“不设防”，无法实行封闭管理，环境秩序混乱，治安案件时有发生；四是小区绿地因常年失养面积逐渐缩小；五是开发商遗留问题解决不到位，大部分是开发商只建不管，有些是在建阶段有物业，全部建成后物业退出，导致这些小区缺乏物业管理。
（五）对《条例》的宣传不够深入，宣传力度有待进一步加强。物业管理部门在物业管理过程中，对《条例》的宣传不到位，对推行物业管理的重大意义和政策宣传不够，导致大多数群众对物业管理存在模糊认识，甚至是漠不关心；《条例》于2003年5月1日颁布，实施至今已有7年时间，有法不依，执法不严现象依然突出，部分街道办事处和社区居委会干部对《条例》内容知之甚少，难以根据《条例》指导和解决物业管理工作中遇到的矛盾纠纷。
三、调研组建议
（一）加大对《条例》的宣传力度。《乌鲁木齐市物业管理条例》修改后即将颁布实施。市政府应尽快制定出相应的实施细则，并通过广泛深入的宣传，使广大干部群众熟悉该《条例》主要内容，提高法制意识，明确自己的权利和义务，正确行使自己的权利，自觉承担应尽的义务。
（二）建立科学的物业管理体制，强化协调能力。市政府要尽快理顺关系，强化物业管理体制建设，在区（县）、街道、社区设置专门机构，充实物业管理行政人员，形成市物业行政主管部门统一监管，区（县）物业行政管理部门直接监管，街道办事处、社区居委会对业主大会和业主委员会具体指导，行业协会对物业企业实行自律管理的格局，共同解决好辖区内群众普遍关心的物业管理问题。
（三）根据不同情况，依法成立业主委员会。成立业主委员会是做好物业管理工作的重要环节，市政府物业管理行政主管部门要积极督促协调有条件的住宅小区依法成立业主委员会，并为业主委员会行使职权、维护业主利益提供保障；要正视现阶段大部分住宅小区没有成立业主委员会的现实，根据不同情况制定相应措施：单位住宅小区由单位负责管理；开发商建设的小区，街道办事处和社区居委会要通过加强业主与物业管理企业的沟通，搞好物业管理；对一些基础设施老化，无物业企业管理的小区，街道办事处和社区居委会要积极协调，组织小区业主召开业主大会，成立业主委员会，实行小区居民自我管理或聘请物业公司进行管理，共同解决好辖区内群众普遍关心的物业管理问题。
（四）加大对老旧住宅小区基础设施的投入改造力度。对部分老旧住宅小区的基础设施改造，应纳入政府的财政统筹考虑，物业行政管理部门在深入调研的基础上，拿出可行性方案，根据财力分阶段进行改造；建立和完善住宅维修基金制度，足额收缴物业管理维修基金，该基金应由政府物业管理部门设立专户代管，确保专款专用。
（五）加强行政管理队伍建设，加大对物业企业的监管力度。一方面强化政府管理职能，努力加强物业管理队伍自身建设，充分发挥街道办事处和社区居委会的参与物业管理、日常监管工作的积极性；另一方面加强对管理人员的培训，提高其业务水平，指导业主依法开展活动，确保监管到位。要建立物业服务企业资质评审机制，监督物业企业合法经营。完善物业管理企业自律机制，发挥行业协会作用。物业管理行业协会应在行业资质的初审、行业培训及教育、行业信息发布以及维护行业内公平竞争等方面发挥积极作用，在政府与企业之间搭建沟通的桥梁，为物业管理企业的发展营造良好的社会环境。
2023物业管理调研报告篇3
随着我国住房市场和体制的不断改革，物业管理进入快速发展时期，它作为一个新兴行业受到了人们的广泛关注。物业管理即受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。是房地产业在消费领域的延伸，关系到千家万户的安居乐业。市场对物业管理从业人员的需求越来越大，但于此同时物业企业与业主之间产生了各种矛盾，此次调查的目的正是寻找解决矛盾的途径，了解物业管理的现状，使我们更好的把所学的知识运用到实践中来，缩短理论与实践的距离。
梧桐花园小区简介
梧桐花园位于梧桐花园位于西夏区同心北路，交通非常便利，学区完善，周边综合商场，公交，医院，银行，邮政所等生活周边设施齐全，小区布局合理。
调查所得信息：
此次调查以问卷为主，访问为辅，采取访问和实地调查相结合的方法，对该小区进行了初步的调查研究。此次的问卷主要针对物管公司的工作和服务而展开。
根据业主反映，客服中心的管理人员普遍存在服务意识偏低的问题。我们共调查了5位住户，其中有的两名业主反映，物管公司职员与业主的交流及沟通非常少，这就导致了物业管理公司在进行工作时片面性。在实际走访中发现，该物业管理公司只设有两名客服人员，并且办公室位置偏僻，一般居民很难与公司人员进行交流。据了解该小区装有多个摄像头，夜间也有值班人员轮流巡逻。但在走访中发现不少住户对安管中心的工作表示了一定的不满。对住户的抱怨进行大概总结后发现安管问题主要集中在小区的巡视力度较差，没有在小区内形成24小时有效巡逻机制，在对小区外来人员的登记和管理上工作存在局限，交接班没有明确的记录，安全护卫人员巡查白天巡逻次数不够。在实际调查中据业主反映，该小区内曾经多次出现物品被盗现象。保安只是在保安室中值班，没有一个合理规范的制度。
保洁方面存在的问题主要有：保洁员的待遇较差，并且没有专门的办公室和休息室。经过调查，大部分的业主对小区的环境卫生保洁方面认为服务到位，工作效率及质量较好，但是有一些业主也对此表示不满。此外该小区的业主普遍认为小区在绿化方面太单一，树木种植单调，流经小区内的一条河流污染严重，散发出的阵阵臭味严重影响了河道两边居民的日常生活。
根据问卷调查反映，居民对小区的物业管理公司存在较多不满。主要是由于物业管理公司在接管小区后，与居民群众的交流没有到位。致使业主对该管理公司的第一印象不好，使得他们的工作在日后的管理中难以进行。并且物业在工作中没有及时处理业主反映的问题，从而招致了许多不满。比如其中一位住户反映，某一楼道中的灯坏了他通知物业后，一直迟迟没有人来维修，过了将近一个月才将这一问题解决。其次，物业公司在管理费的收支上不透明，业主在对用在管理及社区建设中的资金存在疑虑。这就会引发业主对物管公司不信任，致使日后的管理及小区建设难以发展。最后，由于公司还处在发展阶段，公司业务人员素质偏低，整个小区的物业管理水平有待进一步提高与完善。当然，在这次调查中，我们发现小区内绿化及道路的布置较为合理，没有发现车辆乱停乱放问题，小区内的卫生环境良好，但部分设施也缺少人性化设置。因此，整个社区的建设仍处在进一步发展当中。
总结以上各方面不足为帮助该小区创建和谐社区提出了以下改进意见：
1。调整工作机制，确保社区工作正常有序的开展，社区开展应该与街道部门考核挂钩，不断加强和完善社区工作的领导，进一步加强合力推进社区建设的责任意识。对于小区发展经费不足问题，应该设立“政府→行业→个人”三点结合，即政府进行补贴，物企和业主或业主委员会共同分担的模式。
2。强化小区服务功能，保证居民需求得到充分实现。首先要建立和完善社区服务网络体系，建立小区服务中心，建设各类老年服务设施，缓解老年人休闲娱乐，健身场所不足问题。调动广大群众帮助小区优抚对象，残疾人及特困群体缓解生活困难，支持和鼓励小区居民成立形式多样的文体组织、科普组织和为老人提供生活服务的组织。其次应建立社区卫生服务中心，方便小区居民的基本医疗服务需求。最后，多开展以人为本的服务活动，同时物企要发挥好与群众沟通的桥梁作用。
3。积极开展社区文化活动。日积月累从而由量变到质变 ，整体上提供小区的人文环境。物业公司应该充分发挥领导作用，结合不同群体的需求，深入开展各类特色文化活动及传统文化活动，在满足需求中努力提升小区的文化品位，拓深文化内涵。 建立小区图书和阅览室面向老人和儿童，丰富社区文化活动。 开展小区法制宣传教育和咨询服务活动。加强小区
宣传建设，向小区居民提供就业信息、职业介绍、开发公益性岗位、国内外时政新闻、物业管理费收支等情况。
4。 具体问题具体分析。物业公司要加强人力资源管理工作，深入学习先进的管理理念。对不同的情况采取不同的解决方法，对于不同的不门使用不同的管理手段。
我深知，在课堂上仅局限于学习理论知识而没有和实践相结合的话，只能是“纸上谈兵”。通过这次的调查，切实加强了我理论与实践相结合的能力，为今后的学习打下了坚实的基础，尽管调查分析报告中存在很多不足，但收获不小。
2023物业管理调研报告篇4
管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。
一、基本现状
截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房1271套，入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为：90年代各单位在后院集资建设的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。
我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然服务小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约52万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。
二、小区管理存在的问题
通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题：
(一)准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在150万—100万元，平均每家公司员工不到xx年，问题得不到妥善解决。三是提前交付埋隐患。按照国家规定，在工程交付使用前，开发商必须组织相关单位人员进行消防单项验收和电梯单项验收，最后进行工程总体验收。但调查中发现，我县好多开发项目未经任何验收而擅自交付使用，业主入住后，因室外工程未完工，楼内天然气未安装到位，有线电视未安装到位，电梯和消防未验收等问题，引发集体上访。比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等开发建设项目，曾多次群访。
(四)业主结构多元化，维权主张难统一。由于业主来自社会各个阶层，社会经历、收入水平、文化修养等不同，认识问题、处理问题的方式、方法也不尽相同，导致物业管理工作难度加大，而且规模越大越难管理。一是站位不同，意愿相左。小区空地有车的想留车位，电动车主要建车棚，其他住户还要收费，意愿不一，相互争执，难以协商。二是业主错位，反“主”为“客”。大多数业主对自己的权利和义务认识不清，不知道自己该享受什么权利，履行哪方面义务，甚至淡定处之，对小区集体事项不闻不问，听之任之。相当一部分小区业主委员会不能正常履行职责，几年难以召开业主大会。三是良莠不齐、素质欠缺。物业服务企业本身是有偿服务，部分业主没有形成对物业管理有偿服务意识，缺乏社会公德，只要服务，不愿交费，抱有蹭热、蹭物业的市侩意识。据调查，县城各小区物业费收缴比例大多在70%至90%。如西街紫薇花园住户88户，今年收缴68户，缴纳比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收缴比例90%。
(五)宏观环境有影响，管理体制未理顺。房地产市场与物业管理是皮与毛，唇与齿的关系。有的小区因房地产市场不景气，建成后入住率低，物业服务经营管理成本高、支出大，服务质量就差，如永丰御景苑。有的项目资金短缺，进展缓慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的虽然按照合同约定时间交房，但因工程质量和配套设施不完善，导致物业管理难度增大，比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等。特别是“小产权”房，由于没有完全产权，规划设计和工程质量难以监管等原因，遗留问题较多，管理难度很大，已经成为物业纠纷的“多发地”。另一方面，实事求是地讲，物业管理工作机制尚未形成。根据中省市关于进一步加强物业管理的文件精神和要求，按照“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求，形成以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。但是在现实工作中，全县物业一旦有问题，镇和各社区居委会管理职责缺失，由县物业行政主管部门直接处理。这样的管理缺位，在一定程度上助推了我县物业管理的混乱局面，这也是我县物业管理问题得不到长期有效解决的直接诱因。
三、对策和建议
农民向城镇转移、居住向小区集中是城镇化发展的必然要求。基层管理应适应形势发展的要求，逐步实现以村委会管理为重向以社区、住宅小区为重的转变，更好地服务社区居民。对于我县的辖区物业管理要分类指导，区别对待，标本兼治，稳步推进。
(一)积极探索建立物业监管体系。一是完善机制。物业管理要遵循“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求，建立以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。二是摸清底子。在理顺工作关系的前提下，由房管所负责，各镇(社区)居委会配合，针对城区新老小区进行地毯式调查统计，将各小区的名称、住户信息、住房情况和物业管理情况等信息全部登记造册，然后按照各居委会所划定的片区将小区的信息分解到各居委会，由各居委会制定具体的实施方案，负责实施小区物业监督管理工作。三是强化业务指导。建议参照外地经验，将房管所升级为科级建制单位，便于协调部门关系，提升物业监管水平。
(二)严把物业服务企业准入关。凡是进入xxxx县的物业服务企业必须在物业行政主管部门注册登记，对于不登记备案的服务企业，一律叫停不得进驻小区开展工作。对于新建开发项目，在发房屋预售证前，要求开发企业对小区进行前期物业招标，选定服务质量好、态度好、信誉好、且管理规范的企业从事物业服务。同时，缴纳一定的履约保证金，规范制约物业服务企业行为，便于调处物业与业主的纠纷，防止骗取物业管理资金行为的发生。
(三)加强对物业公司人员的培训。受收入水平、群众理念、收费标准等因素制约，在当前和今后相当一个时期，物业服务在我县可能属于微利行业。但作为服务企业，只有不断提高自身素质，提高服务质量，才是立身之本，只有服务质量提高了，广大住户才会认可。物业行政主管部门应每半年组织一次物业管理知识讲座，提高从业人员的自身素质;每年组织一次省级物业从业人员的培训，力争在2-3年内全部实现物业人员持证上岗。
(四)强化物业费收缴管理。物业费收缴是困扰物业服务的最大难题，直接关乎物业管理的正常运转。要解决好收费问题，必须解决好以下三个问题：一是标准。现有物业管理收费标准分类较粗，质量要求不严，物价部门应对此调研，细化标准要求。二是抓手。大中城市的小区实行智能卡管理，物业收费比较容易。我县新建小区水、电实行统一管理，经适房小区还一并纳入了取暖管理，物业收费几乎没有什么障碍。问题是老旧小区水、电、暖全部分户管理，自主购买，没有制约手段，收费普遍比较困难。可以对这样的小区实行改造，水、电、暖统一管理或统管其中的1-2项，财政予以适当奖补。改造后聘请物业公司进驻管理。三是监督。小区应该设立公示牌，收费项目、收费标准全部公开，谁交谁欠张榜公开告知，用途结余定期公示，消除业主的思想疑虑。同时，要接受业主委员会的管理，努力提高物业服务管理水平，为业主提供一个舒心的良好环境。
(五)强化对业主自主管理的引导。业主是小区法定的主人，调动业主的积极性，增强业主的主人翁意识对于提高小区管理水平至关重要。首先，要加强引导，做好老旧小区物业管理的推行工作。由居委会牵头，负责组织和指导本辖区内住宅小区业主大会成立、业主委员会的首届选举和换届、改选工作，督促收缴辖区内物业专项维修资金。指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理或者选聘物业服务企业，调处物业管理服务中的矛盾纠纷。在有条件的小区，试点建立小区党支部或临时党支部，发挥党员作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣传。通过采取行之有效的宣传手段，加大宣传力度，提高广大业主对物业管理相关法律法规的知晓率，消除认识误区，更好地行使权利，履行义务，树立正确、健康的消费理念，创建宜居小区，构建和谐家园。
(六)加大推进老旧住宅小区整治力度。由县物业行政主管部门牵头，各镇(社区)居委会配合，按照因地制宜，逐步实施，分类管理的原则，采取由物业公司管理、原建房单位管理、业主自治管理等多种途径，对现有旧住宅小区进行摸底调查，分类排队，集中整治。其中：对基础设施比较完善，大多数业主同意实行市场化管理的老旧小区，应积极引入物业公司管理;对基础设施不健全、大多数业主不同意实行市场化管理的老旧小区，应以确保小区卫生清洁和治安秩序为基本服务，由业主委员会自治管理;对单位集资建设的住宅楼，由其原建设单位自行负责物业管理涉及事宜。同时，加强对规划的执法管理和房地产市场监管，规范并逐步取缔“小产权”房，严格质量监管，完善基础设施，消除硬件缺失，为开展物业管理奠定良好基础。
2023物业管理调研报告篇5
随着经济社会的快速发展，人民生活水平的逐步提高，市民对改善人居环境需求与物业管理工作滞后的矛盾已日益突出。为破解小区物业管理工作难题，助推文明创建，提升城市居民的幸福指数，市政协组织开展了“加强小区物业管理工作”专题调研活动，通过发放调查问卷、召开座谈会、走访调查等形式，深入了解我市小区物业管理工作现状，广泛征集意见建议，在此基础上形成调研报告如下：
一、基本情况
目前，我市共有各类住宅小区457个。其中，设立业主委员会小区229个，仅占小区总数的一半，远未达到全覆盖的目标；已实施物业管理小区108个，仅占小区总数23.6%，绝大多数老旧小区都是无物业管理小区。现有物业服务企业47家，物业从业人员1300余人，但从业人员普遍年龄偏大、文化层次较低，专业化水平有待提升。总体来看，我市小区物业管理工作水平不高，问题比较突出，既直接影响了社会和谐稳定，也拖了我市文明创建工作的后腿。
二、存在问题和不足
一是思想认识有偏差。各级各部门对小区物业管理工作重视不够，没有将小区物业管理作为社会治理的重要组成部分，未从不断满足人民日益增长的美好生活需要出发，对小区物业管理工作中存在的问题进行全面分析研究，建立行之有效的小区物业管理工作长效机制；多数业主对小区物业管理工作认识有偏差，混淆了小区物业管理与小区治理的概念，将小区治理等同于物业管理，普遍存在“有问题找物业，解决不好就不缴费”的思想。
二是小区自治能力弱。业主委员会是代表和维护全体业主权益的小区自治组织。调研中发现，我市小区业主委员会建设滞后，远未实现全覆盖；同时，受工作经费不足、缺乏监管机制等因素影响，多数业主委员会成员维护业主权益和参与小区物业管理工作的积极性不高，不愿管、不敢管、不会管现象突出，“僵尸型”业主委员会比比皆是；个别业主委员会成员甚至串通物业服务企业打着小区改造、基础设施设备维修的幌子，套取住宅专项维修资金，侵占业主权益。
三是物业服务水平低。大多物业服务企业专业化程度不高，处于粗放经营状态，重收费、轻管理，重效益、轻服务现象突出；物业服务从业人员普遍年龄较大、文化水平不高，仅能提供保洁、保安、绿化等传统型基础服务；物业服务企业履约保证金制度尚未建立，企业随意撤出、不及时办理相关交接手续等现象屡见不鲜。
四是齐抓共管机制缺乏。小区物业管理是一项系统性工作，涉及部门多，由于齐抓共管的协调联动机制缺乏，属地责任、监管责任不力，部门之间相互推诿、扯皮情况时有发生；相关部门未有效对各类项目、资金进行整合，仅从便于本部门工作开展的角度出发，采用“撒胡椒面”的方式进行分散投入，既不能形成小区物业管理工作合力，又无形中助长了业主的依赖和攀比思想，长而久之，业主的自治意识越来越差，政府的投入永远满足不了业主的期望。
五是业主自治意识缺失。部分业主思想观念、生活习惯、行为方式落后，拒交物业费和住宅专项维修资金、乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停乱放、毁绿种菜现象屡禁不绝；一些老旧小区居民习惯于政府“文明创建式”的统包统揽，无视自己作为业主的责任和义务，对需业主自身投入的建设和维修工作不管不问，出现问题就找政府。调研中发现，宁中小区、西苑小区等部分老旧小区的居民多年来一直未缴纳物业费和住宅专项维修资金，基础设施建设全部依靠老旧小区改造资金投入。
六是配套功能历史欠账多。我市住宅小区大多建设于20xx年前后，受当初规划设计和建设理念等因素限制，小区建设标准低、体量小，基础设施滞后，配套功能不完善，建筑质量差、停车位不足、公共设施老化、维修资金短缺等问题突出，导致多数物业服务企业不愿进驻。拆迁安置小区内“一区两制、一楼两制”现象存在，部分拆迁安置小区的拆迁安置户按当时的政策免交物业管理费和住宅专项维修资金，却与其他业主享有同等物业管理服务，造成业主之间的心理不平衡，给物业费收缴和房屋维修工作带来诸多不便。
三、加强小区物业管理的几点建议
为加强小区物业管理，改善城市人居环境，不断提高群众的获得感、幸福感、安全感，特提出建议如下：
（一）转变观念，强化顶层设计。
1、加强组织领导。要站在维护社会和谐稳定的高度，将小区物业管理作为推进“五维共治”、文明创建的重要抓手，作为“一把手”工程抓紧抓实；成立高规格的小区物业管理工作领导组，对小区物业管理工作中存在的问题进行全面分析研究，编制符合发展实际的工作规划；建立小区物业管理工作联席会议制度，构建行之有效的指挥体系和长效机制，充实小区物业管理工作力量，高位推动小区物业管理工作，扎实推进各类问题的解决。
2、推进依法治理。要以贯彻《宣城市住宅小区物业管理条例》为契机，强化小区物业管理相关法律法规的梳理和提炼，加大宣传力度，教育和引导广大业主依法履行义务，维护自身权益；开展执法进小区活动，将相关部门的执法事项、联系人、联系方式、监督电话纳入文明创建宣传内容，统一制作宣传牌进行公告，畅通投诉举报渠道，及时掌握小区物业管理中的违法违规线索；加大对小区内乱停乱放、乱搭乱建、毁绿种菜等行为查处力度，引导广大业主转变生活方式，自觉遵守小区物业管理各项规章制度；将拒交物业费行为纳入个人征信范围，发挥人民调解委员会物业调解中心作用，加大拒缴物业费案件的调解和执行力度，并加强宣传，以案说法，引导广大业主树立“花钱买服务”的物业消费理念。
4、强化工作考核。将小区物业管理工作纳入相关市直部门目标管理考核内容，制定操作性强的考核办法，分解目标任务，细化考核内容，切实增强相关市直部门抓好小区物业管理工作的责任意识；建立小区物业管理工作“双向交叉”考核机制，在强化物业主管部门对街道、社区履行属地管理责任考核的同时，建立和完善街道、社区对相关市直部门履行联动配合责任的考核机制，督促各级各部门落实好小区物业管理工作责任，形成齐抓共管的工作局面，助推小区物业管理工作中各类问题的解决。
（二）明确责任，健全工作体系。
5、突出主体责任。要将业主委员会和楼道长队伍建设作为小区物业管理工作的“牛鼻子”工程抓紧抓实；引导业主中热心公益事业、责任心强的“两代表一委员”和机关事业单位离退休人员加入业主委员会或担任楼道长，提升小区自治组织的整体素质；建立业主委员会成员和楼道长工作经费补贴机制，明确补贴范围和标准，整合文明创建、普法宣传、综治维稳等各类项目资金，并从小区物业管理费、公共设施设备经营收益中拿出一定经费，对业主委员会成员和楼道长给予适当工作补贴，在满足其正常履职需要的同时，提高其工作积极性和主动性。
6、强化属地管理。街道和社区要严格落实属地管理责任，进一步健全工作机制，充实工作力量，明确专人负责小区物业管理工作；要加强对业主委员会建设工作的指导，选优配强业主委员会队伍，并将业主委员会建设情况作为申报老旧小区改造项目的前置条件，督促各小区加快推进业主委员会建设，力争通过2—3年时间，实现小区业主委员会建设全覆盖；编制业主委员会履职清单和办事流程，进一步明晰小区物业管理事务的受理、登记、办理、反馈工作流程，规范业主委员会运作程序；制定业主委员会工作考核办法，强化考核结果运用，将业主满意度评价、审计结果作为业主委员会成员评先表彰和换届的重要依据。
7、落实监管责任。住建部门要加强对物业服务企业管理，强化业务培训，提升从业人员工作能力和综合素质；鼓励企业创新服务理念，积极探索“互联网＋物业”管理模式，推进智慧物业建设；建立物业管理菜单式服务体系，为业主提供一些力所能及的便民服务；督促企业定期公开物业服务、收费、公共收益等情况，接受业主监督；建立履约保证金制度，加强物业服务退出管理，确保小区物业服务的稳定性和连续性；建立物业服务质量考评制度，并将考核结果纳入企业及其法定代表人的信用档案，与物业管理项目招投标和企业评先评优等挂钩，激励物业服务企业不断提高服务质量和水平。
8、加强联动配合。依据《宣城市住宅小区物业管理条例》，结合我市工作实际，进一步明确公安、法院、司法、民政、应急管理、环保、规划、城管、市场监管、经信等相关职能部门在小区物业管理中的职责分工；建立市直部门、街道、社区三方联动工作机制，集中人力、财力、物力，加大对群众基础好、自治能力强的小区投入力度，打造一批小区物业管理“样板工程”，发挥示范带动作用；改进过去简单的“联点共建”工作方式，将应付式的“上门入户”工作变为有针对性的宣传教育，将过去“铺天盖地”的宣传单变为春风化雨式的思想工作，通过小区物业管理中一个个问题的解决，使广大业主的觉悟得到潜移默化的提高。
（三）补齐短板，夯实工作基础。
9、加强基础设施建设。把好新建住宅小区的规划关和验收关，督促开发商严格按规划要求配置、移交小区物业管理各类配套设施设备，妥善解决好建筑遗留问题；结合文明创建、老旧小区改造等工作，整合各类项目资金，加大投入，并通过以奖代补方式，鼓励老旧小区通过综合整治，加强排水排污、道路、停车位、充电桩等基础设施建设，不断增强小区配套服务功能。
10、加强维修资金管理。规范住宅专项维修资金的申请、受理、使用、公示等流程，切实维护业主权益；建立老旧小区住宅专项维修资金补缴机制，按照《宣城市城市物业专项维修资金使用管理暂行办法》要求，对未缴交住宅专项维修资金的，在商品房转让时，由不动产登记、房管等部门按规定统一收缴；设立老旧小区应急排险专项资金，统筹好无住宅专项维修资金的老旧小区公共部位、公共设施设备应急排险和维修工作。
11、建立物业管理补贴机制。综合考量小区类型、物业服务类型、物业费收缴情况等因素，通过以奖代补的方式，对承担老旧小区物业管理的企业，给予一定经费补贴；对全市公共物业管理资源进行整合，将一些优质物业管理项目交给承担“无物管”小区管理的`企业经营，提升其盈利水平和运营能力；建立特殊困难家庭物业费补助制度，对低保户、五保户等困难家庭的物业费给予适当补贴。
小区物业管理是社会治理的基础工程，是一项涉及面广、关注度高的系统性民生工程。要坚持高位推动，通过转变思想观念、明确责任分工、补齐各类短板，并充分发挥业主委员会的主体作用，切实解决小区物业管理工作中指挥不畅、机制不全问题，不断提升小区物业管理工作水平，为助推“五维共治”、文明创建和人居环境改善奠定更加坚实的基础。
